Как досрочно расторгнуть договор аренды жилья: права арендатора и владельца

Досрочно расторгнуть договор аренды квартиры или дома в Украине можно по соглашению сторон, в случаях, предусмотренных законом, или через суд. Как объясняет «Днепр Оперативный», порядок прекращения аренды зависит от условий договора, причин расторжения и того, кто выступает его инициатором.

Основные правила устанавливает Гражданский кодекс Украины, в частности статьи 825–826. Арендатор имеет право отказаться от договора при определенных законом условиях, а собственник может требовать его расторжения из-за конкретных нарушений. Само по себе желание одной из сторон прекратить аренду не всегда означает, что договор можно немедленно расторгнуть или принудительно выселить жильцов.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды жилья

Прекратить арендные отношения можно несколькими способами:

• По соглашению сторон. Арендатор и собственник договариваются о дате прекращения договора, возврате жилья и окончательных расчетах.
• По одностороннему отказу арендатора. Статья 825 Гражданского кодекса Украины позволяет нанимателю отказаться от договора при определенных условиях.
• Через суд. Собственник может требовать расторжения договора по предусмотренным законом основаниям, в частности из-за нарушений со стороны арендатора.

Если стороны согласовали досрочное прекращение аренды, целесообразно оформить письменное соглашение. В нем стоит указать дату прекращения договора, порядок передачи ключей, состояние жилья, сумму окончательных расчетов и условия возврата обеспечительного платежа.

Как арендатору расторгнуть договор раньше срока

В соответствии со статьей 825 Гражданского кодекса Украины наниматель имеет право в любое время отказаться от договора найма жилья с согласия лиц, постоянно проживающих вместе с ним. Для этого необходимо письменно предупредить собственника за три месяца.

Если арендатор освободит жилье без такого предупреждения, собственник может требовать плату за пользование им за три месяца. Однако закон связывает такое требование с условием, что собственник докажет: он не мог заключить договор найма на таких же условиях с другим лицом.

Отдельно закон предусматривает право арендатора отказаться от договора, если жилье стало непригодным для постоянного проживания.

Чтобы избежать недоразумений, арендатору стоит:

1. Проверить условия договора относительно срока аренды и досрочного прекращения.
2. Подготовить письменное уведомление собственнику и сохранить подтверждение его вручения.
3. Согласовать дату выезда и передачи ключей.
4. Зафиксировать состояние квартиры фотографиями и показаниями счетчиков.
5. Согласовать окончательные расчеты за аренду и коммунальные услуги.

Если арендатор хочет выехать раньше, чем истекут три месяца, он может предложить собственнику прекратить договор по взаимному согласию в другую дату. Такую договоренность желательно оформить письменно.

Когда собственник может требовать расторжения договора

Собственник не может автоматически выселить арендатора только потому, что передумал сдавать жилье. Основания для досрочного прекращения договора определяются законом и зависят от конкретных обстоятельств.

Согласно статье 825 Гражданского кодекса Украины, собственник может требовать расторжения договора найма жилья через суд, в частности, в следующих случаях:

• Задолженность по аренде. Наниматель не вносит плату за жилье в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме основанием является невнесение платы более двух раз.
• Повреждение жилья. Арендатор или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят квартиру либо дом.
• Систематическое нарушение прав соседей. Если арендатор и лица, за которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей, собственник может требовать расторжения договора после предупреждения о необходимости прекратить нарушения.
• Использование жилья не по назначению. Если помещение используют не для проживания, собственник сначала должен предупредить о необходимости устранить нарушение. Если оно продолжается, можно требовать расторжения договора.

Отдельное правило касается найма части дома, квартиры, комнаты или части комнаты. Если собственнику необходимо использовать такое жилье для проживания самого себя или членов своей семьи, он может требовать расторжения договора, предупредив арендатора не позднее чем за два месяца.

Перед предъявлением требования о расторжении договора собственнику стоит проверить, соответствуют ли обстоятельства конкретному законному основанию, и собрать доказательства нарушения. Подробнее о правовых основаниях и порядке прекращения аренды говорится в разъяснении системы бесплатной правовой помощи.

Как правильно оформить прекращение аренды

Чтобы избежать споров относительно жилья, денег или имущества, важно зафиксировать договоренности и фактический возврат квартиры.

Рекомендуемый порядок действий:

1. Проверьте договор. Найдите условия о сроке аренды, порядке уведомления, расчетах и возврате обеспечительного платежа.
2. Уведомите другую сторону. Изложите намерение прекратить договор письменно. Если закон или договор предусматривает срок предупреждения, учитывайте его.
3. Согласуйте дату передачи жилья. Договоритесь об осмотре квартиры, возврате ключей и фиксации показаний счетчиков.
4. Составьте акт приема-передачи. Зафиксируйте состояние помещения, наличие мебели и техники, а также заметные повреждения.
5. Проведите окончательные расчеты. Проверьте платежи за аренду и коммунальные услуги и определите сумму, которую необходимо вернуть или доплатить.
6. Сохраните документы. Оставьте себе копии уведомлений, договоренностей, акта и подтверждений платежей.

Письменное уведомление лучше передавать лично под подпись или отправлять способом, который позволяет подтвердить его содержание и получение.

Образец уведомления о прекращении договора

«Сообщаю о намерении прекратить договор найма жилья от [дата заключения договора] в отношении квартиры по адресу [адрес]. Прошу согласовать дату передачи жилья, порядок окончательных расчетов и возврата ключей. Дата прекращения договора должна быть определена с учетом его условий и требований законодательства Украины».

Этот текст является общим образцом. При необходимости его следует адаптировать к конкретному основанию прекращения договора и предусмотренному законом сроку предупреждения.

Что будет с залогом, оплатой и коммунальными долгами

Порядок возврата средств, которые арендатор передал собственнику в начале аренды, зависит от условий договора, назначения платежа и фактических расчетов.

Важно различать авансовую оплату за последний месяц, обеспечительный платеж и задаток. Эти понятия не взаимозаменяемы, а правовые последствия зависят от того, как платеж определен и оформлен.

Перед завершением аренды стоит проверить:

• осталась ли задолженность по аренде;
• оплачены ли коммунальные услуги;
• есть ли повреждения жилья или имущества;
• какие условия договора регулируют удержание средств из обеспечительного платежа;
• когда и при каких условиях должен быть возвращен остаток средств.

Нельзя автоматически утверждать, что арендатор в любом случае теряет залог из-за досрочного выезда. Также нет оснований требовать возврата всей суммы без учета согласованных условий и возможных долгов.

Если возник спор, стоит сохранить договор, банковские переводы, квитанции, переписку и доказательства состояния жилья. Это поможет обосновать свою позицию во время переговоров или рассмотрения дела.

Может ли собственник выселить арендатора без суда

Расторжение договора и фактическое выселение — разные юридические вопросы. Если арендатор не соглашается освободить жилье, собственник не должен подменять установленную законом процедуру самовольными действиями.

В соответствии со статьей 826 Гражданского кодекса Украины, в случае расторжения договора найма жилья наниматель и другие лица, проживавшие в нем, подлежат выселению на основании решения суда без предоставления другого жилья.

Если договориться не удалось, собственнику стоит собрать документы о праве собственности, договор и доказательства соответствующих нарушений, а также получить правовую консультацию относительно дальнейших действий.

Арендатору, получившему требование освободить жилье, также стоит проверить основания расторжения, сроки и документы. Судебные документы и официальные требования не следует игнорировать.

Новини партнерів