Як нотаріус захищає від шахрайства під час угод з нерухомістю

Придбання нерухомості в Україні залишається однією з найризикованіших операцій, особливо на тлі воєнної ситуації та постійних спроб шахраїв скористатися підробками та прогалинами в реєстрах. Нотаріус виступає не просто посвідчувачем документів, а ключовим фільтром, що має зупинити незаконне відчуження майна. Хто такі «чорні нотаріуси», як перевірити справжність довіреності та хто відшкодує збитки, якщо ваша угода виявиться недійсною? У деталях розбирався «Дніпро Оперативний».

Чому шахрайство з нерухомістю є поширеною проблемою?

Шахрайство на ринку нерухомості поширене з кількох причин: висока вартість активів (велика сума — більший інтерес шахраїв), наявність старих/паперових документів, тимчасові збої в доступі до реєстрів, використання підроблених довіреностей або фальшивих документів, а також випадки змови між сумнівними «реєстраторами» та нотаріусами. Журналістські розслідування та звернення в Офіс протидії рейдерству фіксують сотні скарг на «чорних нотаріусів» та недобросовісних реєстраторів. Через це державні органи розширюють інструменти контролю і перевірки, а самі учасники ринку мусять бути обережні.

Обов’язкові перевірки, які проводить нотаріус перед угодою

Ключові перевірки, які нотаріус зазвичай проводить або має провести перед оформленням угоди:

• Ідентифікація сторін — перевірка паспорта/ID-картки; у дистанційних випадках — електронна ідентифікація (BankID) та внесення даних у реєстри.
• Перевірка права власності в Єдиному державному реєстрі прав (витяг про власника).
• Перевірка обтяжень: іпотека, арешт, податкова застава, судові обмеження.
• Перевірка дійсності довіреності у відповідному реєстрі довіреностей (витяг з реєстру довіреностей).
• Перевірка спеціальних бланків нотаріальних документів (серія/номер бланка) — щоб упевнитися, що документ не на підробленому бланку.
• Перевірка наявності невнесених раніше нотаріальних дій (наприклад, під час періодів відсутності доступу до реєстрів).

Як нотаріус запобігає шахрайству: ключові механізми захисту

1. Перевірка реєстрів онлайн під час підготовки та вчинення дії. Нотаріус витягує інформацію з Єдиного реєстру прав, реєстру довіреностей, реєстру обтяжень тощо — це дозволяє бачити, чи є арешти, іпотеки чи раніше зареєстровані зміни.
2. Особиста участь власника (за можливості). Нотаріус наполягатиме на присутності власника або на додатковій ідентифікації представника (перевірка оригіналів документів, дійсності довіреності у реєстрі). Якщо представник має довіреність — нотаріус з'ясує її дійсність у реєстрі довіреностей.
3. Технічні засоби аутентифікації. Електронні підписи, BankID, витяги з державних реєстрів, перевірка серійно-штрихових даних бланків. Нотаріуси фіксують джерела інформації в нотаріальному акті, що ускладнює використання фальшивих даних.
4. Перехресні перевірки та запити. Якщо є підозри, нотаріус може зробити додаткові запити (наприклад, до судів чи виконавчої служби) або відмовити в здійсненні дії до з’ясування обставин.
5. Складання безпечної договорної документації. Нотаріус формулює умови, що зменшують ризики (порядок розрахунків, умови передачі ключів/документів, застереження про розірвання у випадку виявлення шахрайства).

Відповідальність нотаріуса: хто відшкодовує збитки, якщо щось піде не так

Нотаріуси в Україні несуть майнову відповідальність за шкоду, заподіяну внаслідок вчинення ними нотаріальних дій, що суперечать закону.

Джерело відшкодування:

• Приватний нотаріус: відшкодовує шкоду своїм майном, а також за рахунок обов'язкового страхування цивільно-правової відповідальності. Це є ключовим захистом для клієнта.
• Державний нотаріус: шкода відшкодовується державою.

У разі виявлення, що угода була посвідчена з порушеннями (наприклад, через недбалу перевірку реєстрів, або якщо підробку неможливо було виявити звичайними засобами), потерпіла сторона має право звернутися до суду з позовом про визнання договору недійсним та відшкодування збитків з нотаріуса чи страхової компанії.

«Чорні нотаріуси» та підроблені довіреності: як не стати жертвою

Проблема так званих «чорних нотаріусів» (осіб, які вчиняють явно незаконні дії в інтересах шахраїв) та підроблених довіреностей залишається актуальною.

Як убезпечитися:

1. Особиста присутність: наполягайте на особистій присутності власника майна на угоді. Якщо власник діє через довіреність:
   • Вимагайте копію довіреності заздалегідь.
   • Обов'язково перевірте її в Єдиному реєстрі довіреностей самостійно (це можна зробити онлайн).
   • Якщо є сумніви, зв'яжіться з нотаріусом, який її посвідчував.
2. Перевірка нотаріуса:
   • Перевірте, чи є нотаріус у Єдиному реєстрі нотаріусів України.
   • Не погоджуйтесь на нотаріуса, який працює у невідомому місці або надто поспішає.
   • Уникайте нотаріусів, які пропонують «закрити очі» на якісь документи чи неточності.
3. Після угоди:
   • Отримайте витяг з ДРРП, що підтверджує реєстрацію права власності на ваше ім'я.
   • Не передавайте кошти до моменту підписання договору і внесення даних до реєстру (хоча кошти, як правило, кладуться в банківську комірку чи на депозит нотаріуса до моменту реєстрації).

Нотаріальне посвідчення угоди є найнадійнішим способом захисту. Завжди звертайтеся до кваліфікованого юриста чи ріелтора для попередньої консультації та супроводу.

Раніше ми писали, як родинам військових розпізнати фейки, захиститися від шахрайства та зберегти психологічну стійкість, ефективно підтримуючи близьких на фронті.

Також ми розповідали, що таке екосистема "Обрій", які її ключові функції та хто може скористатися.