Як достроково розірвати договір оренди житла: права орендаря та власника

Достроково розірвати договір оренди квартири або будинку в Україні можна за згодою сторін, у випадках, передбачених законом, або через суд. Як пояснює «Дніпро Оперативний», порядок припинення оренди залежить від умов договору, причин розірвання та того, хто виступає його ініціатором.

Основні правила встановлює Цивільний кодекс України, зокрема статті 825–826. Орендар має право відмовитися від договору за визначених законом умов, а власник може вимагати його розірвання через конкретні порушення. Саме бажання однієї зі сторін припинити оренду не завжди означає, що договір можна негайно розірвати або примусово виселити мешканців.

Як можна достроково розірвати договір оренди житла

Припинити орендні відносини можна кількома способами:

• За згодою сторін. Орендар і власник домовляються про дату припинення договору, повернення житла та остаточні розрахунки.
• За односторонньою відмовою орендаря. Стаття 825 Цивільного кодексу України дозволяє наймачу відмовитися від договору за визначених умов.
• Через суд. Власник може вимагати розірвання договору з передбачених законом підстав, зокрема через порушення з боку орендаря.

Якщо сторони погодили дострокове припинення оренди, доцільно оформити письмову угоду. У ній варто зазначити дату припинення договору, порядок передачі ключів, стан житла, суму остаточних розрахунків і умови повернення забезпечувального платежу.

Як орендарю розірвати договір раніше строку

Відповідно до статті 825 Цивільного кодексу України, наймач має право в будь-який час відмовитися від договору найму житла за згодою осіб, які постійно проживають разом із ним. Для цього необхідно письмово попередити власника за три місяці.

Якщо орендар звільнить житло без такого попередження, власник може вимагати плату за користування ним за три місяці. Однак закон пов’язує таку вимогу з умовою, що власник доведе: він не міг укласти договір найму на таких самих умовах з іншою особою.

Окремо закон передбачає право орендаря відмовитися від договору, якщо житло стало непридатним для постійного проживання.

Щоб уникнути непорозумінь, орендарю варто:

1. Перевірити умови договору щодо строку оренди та дострокового припинення.
2. Підготувати письмове повідомлення власнику й зберегти підтвердження його вручення.
3. Узгодити дату виїзду та передачі ключів.
4. Зафіксувати стан квартири фотографіями й показниками лічильників.
5. Погодити остаточні розрахунки за оренду та комунальні послуги.

Якщо орендар хоче виїхати раніше, ніж спливуть три місяці, він може запропонувати власнику припинити договір за взаємною згодою на іншу дату. Таку домовленість бажано оформити письмово.

Коли власник може вимагати розірвання договору

Власник не може автоматично виселити орендаря лише через те, що передумав здавати житло. Підстави для дострокового припинення договору визначаються законом і залежать від конкретних обставин.

За статтею 825 Цивільного кодексу України, власник може вимагати розірвання договору найму житла через суд, зокрема, у таких випадках:

• Заборгованість за оренду. Наймач не вносить плату за житло протягом шести місяців, якщо договором не встановлено довший строк. За короткострокового найму підставою є невнесення плати понад два рази.
• Пошкодження житла. Орендар або особи, за дії яких він відповідає, руйнують чи псують квартиру або будинок.
• Систематичне порушення прав сусідів. Якщо орендар та особи, за яких він відповідає, систематично порушують права й інтереси сусідів, власник може вимагати розірвання договору після попередження про необхідність припинити порушення.
• Використання житла не за призначенням. Якщо приміщення використовують не для проживання, власник спочатку має попередити про необхідність усунути порушення. Якщо воно триває, можна вимагати розірвання договору.

Окреме правило стосується найму частини будинку, квартири, кімнати або частини кімнати. Якщо власнику необхідно використовувати таке житло для проживання самого себе чи членів своєї сім’ї, він може вимагати розірвання договору, попередивши орендаря не пізніше ніж за два місяці.

Перед висуненням вимоги про розірвання договору власнику варто перевірити, чи відповідають обставини конкретній законній підставі, та зібрати докази порушення. Детальніше про правові підстави й порядок припинення оренди йдеться в роз’ясненні системи безоплатної правничої допомоги.

Як правильно оформити припинення оренди

Щоб уникнути спорів щодо житла, грошей або майна, важливо зафіксувати домовленості та фактичне повернення квартири.

Рекомендований порядок дій:

1. Перевірте договір. Знайдіть умови про строк оренди, порядок повідомлення, розрахунки та повернення забезпечувального платежу.
2. Повідомте іншу сторону. Викладіть намір припинити договір письмово. Якщо закон або договір передбачає строк попередження, врахуйте його.
3. Узгодьте дату передачі житла. Домовтеся про огляд квартири, повернення ключів і фіксацію показників лічильників.
4. Складіть акт приймання-передачі. Зафіксуйте стан приміщення, наявність меблів і техніки, а також помітні пошкодження.
5. Проведіть остаточні розрахунки. Перевірте платежі за оренду та комунальні послуги й визначте суму, яку потрібно повернути або доплатити.
6. Збережіть документи. Залиште собі копії повідомлень, домовленостей, акта та підтверджень платежів.

Письмове повідомлення краще передавати особисто під підпис або надсилати способом, який дає змогу підтвердити його зміст і отримання.

Зразок повідомлення про припинення договору

«Повідомляю про намір припинити договір найму житла від [дата укладення договору] щодо квартири за адресою [адреса]. Прошу погодити дату передачі житла, порядок остаточних розрахунків і повернення ключів. Дата припинення договору має бути визначена з урахуванням його умов та вимог законодавства України».

Цей текст є загальним зразком. За потреби його слід адаптувати до конкретної підстави припинення договору та передбаченого законом строку попередження.

Що буде із заставою, оплатою та комунальними боргами

Порядок повернення коштів, які орендар передав власнику на початку оренди, залежить від умов договору, призначення платежу та фактичних розрахунків.

Важливо розрізняти авансову оплату за останній місяць, забезпечувальний платіж і завдаток. Ці поняття не є взаємозамінними, а правові наслідки залежать від того, як платіж визначений і оформлений.

Перед завершенням оренди варто перевірити:

• чи залишилася заборгованість за оренду;
• чи сплачені комунальні послуги;
• чи є пошкодження житла або майна;
• які умови договору регулюють утримання коштів із забезпечувального платежу;
• коли та за яких умов має бути повернуто залишок коштів.

Не можна автоматично стверджувати, що орендар у будь-якому разі втрачає заставу через достроковий виїзд. Так само немає підстав вимагати повернення всієї суми без урахування погоджених умов і можливих боргів.

Якщо виник спір, варто зберегти договір, банківські перекази, квитанції, листування та докази стану житла. Це допоможе обґрунтувати позицію під час переговорів або розгляду справи.

Чи може власник виселити орендаря без суду

Розірвання договору й фактичне виселення — різні юридичні питання. Якщо орендар не погоджується звільнити житло, власник не повинен підміняти встановлену законом процедуру самовільними діями.

Відповідно до статті 826 Цивільного кодексу України, у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали в ньому, підлягають виселенню на підставі рішення суду без надання іншого житла.

Якщо домовитися не вдалося, власнику варто зібрати документи про право власності, договір і відповідні порушення та отримати правничу консультацію щодо подальших дій.

Орендарю, який отримав вимогу звільнити житло, також варто перевірити підстави розірвання, строки й документи. Судові документи та офіційні вимоги не слід ігнорувати.

Новини партнерів