Аренда и покупка жилья в Днепре: кто должен платить комиссию риэлтору и можно ли обойтись без него
Услуги риелтора могут облегчить поиск жилья, однако иногда сопровождаются спорами об оплате и риском потерять деньги. В Украине до сих пор нет отдельного закона, который специально регулировал бы эту деятельность, поэтому у клиентов возникает немало вопросов относительно своих прав. Зачем нужен риелтор, кто должен платить комиссию и может ли посредник требовать деньги без договора? В этом материале «Днепр Оперативный» ответит на все важные вопросы.
Для чего нужен риелтор и что входит в его работу
Основная задача агента по недвижимости — помочь клиенту найти подходящий объект, организовать просмотры и провести переговоры с другой стороной. Он также может хорошо ориентироваться в особенностях районов, местном рынке и характеристиках домов.
«Агент по недвижимости ведет переговоры, ищет информацию, анализирует различные варианты, делает предложения людям», — объясняет агент по недвижимости Сергей Логутенко.
По его словам, риелтор помогает искать квартиры для покупки или аренды, а также клиентов, которые хотят продать или сдать свое жилье. В то же время оценка недвижимости, оформление сделки и подготовка технической документации относятся к сфере деятельности соответствующих специалистов.
Таким образом, риелтор может сэкономить клиенту время, помочь сориентироваться в предложениях и договориться об условиях сделки. Но его участие само по себе не гарантирует, что документы на квартиру не имеют юридических проблем или что недвижимость соответствует всем ожиданиям покупателя.
Законно ли работать риелтором без лицензии
В Украине нет отдельного закона, который бы комплексно регулировал деятельность риелторов. По словам адвоката Виталия Гурского, для работы в этой сфере не установлено специальных требований в отношении образования, лицензии или сертификата.
«На сегодняшний день действительно нет какого-либо специального закона или каких-либо специальных требований к риелторам и к этой деятельности. И она регулируется общими нормами действующего законодательства», — пояснил адвокат.
В то же время отсутствие специального закона не означает, что деятельность риэлтора является незаконной. Человек может работать в этой сфере в рамках общего законодательства, в частности, зарегистрировав предпринимательскую деятельность.
Агент по недвижимости Сергей Логутенко отмечает, что для работы агентств недвижимости предусмотрен КВЭД 68.31.
«Это просто регистрация предпринимательской деятельности. И можно заниматься деятельностью агентства недвижимости», — рассказал он.
На сегодняшний день отдельного закона о риэлторской деятельности нет. В то же время 13 октября в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект № 16145, который предусматривает новые правила работы риэлторов. В частности, специалисты, оказывающие посреднические услуги, должны будут пройти профессиональную подготовку, сдать экзамен и получить квалификационное свидетельство, а агенты по недвижимости — пройти аккредитацию. Также предлагается создать единый реестр специалистов, обязать стороны заключать письменные или электронные договоры и производить оплату исключительно безналичным способом. Комиссию будет уплачивать заказчик услуг, а получать вознаграждение от нескольких сторон риэлтор сможет только с их письменного согласия. За профессиональные нарушения будут предусмотрены санкции, вплоть до лишения права работать в этой сфере. Сейчас законопроект находится на рассмотрении в парламентских комитетах.
Кто должен платить комиссию риелтору
Один из самых распространенных вопросов при покупке или аренде жилья — кто должен оплачивать услуги посредника: продавец или покупатель, арендодатель или арендатор.
Адвокат Виталий Гурский подчеркивает, что требовать деньги без предварительной договоренности риелтор не имеет права. Поэтому перед началом сотрудничества следует выяснить, кто заказывает услуги, что именно входит в работу посредника и кто и в каком размере должен платить комиссию. Эти условия желательно зафиксировать в письменной форме.
Если риэлтор заключил договор с продавцом, но требует оплату также от покупателя, нужно выяснить, договаривался ли покупатель о соответствующих услугах и на каких условиях. Сам факт участия посредника в сделке не заменяет договоренности об оплате.
«Всегда лучше работать с договором, тогда будут какие-то гарантии», — советует Гурский.
Письменная договоренность помогает сторонам понять свои обязанности и может стать важным доказательством, если возникнет спор по поводу оплаты.
Сколько стоят услуги риэлтора в Днепре
Стоимость услуг риэлтора в Днепре зависит от типа сделки и объема работы. По данным платформы Kabanchik, при покупке или продаже недвижимости комиссия может составлять от 2% до 5% стоимости объекта, а при аренде — от 50% до 100% месячной платы за жилье. На платформе также указаны предложения отдельных услуг по фиксированной цене от 350 гривен.
Как объясняет Finance.ua, на размер вознаграждения влияют стоимость и тип недвижимости, спрос, сложность оформления и объем работы специалиста. Поэтому перед началом сотрудничества стоит уточнить, что именно входит в услугу, сколько она стоит и кто должен оплачивать комиссию. Единого обязательного тарифа для всех риелторов нет.
Что делать, если риэлтор взял деньги и исчез
Отдельный риск для клиентов — предоплата за услуги, которые в итоге не предоставляются. По словам адвоката, бывали случаи, когда людям предлагали заплатить за контакты владельцев квартир, которые якобы сдавались в аренду. После оплаты выяснялось, что жилье уже сдали или связаться с владельцами невозможно.
Гурский призывает не спешить с передачей денег и сначала проверять репутацию посредника.
«И, на мой взгляд, исходя из своей практики, я скажу: никогда не давайте предоплату, поскольку было много мошеннических схем», — подчеркнул адвокат.
Если риэлтор получил деньги, но не выполнил обещание и скрылся, обстоятельства могут свидетельствовать о мошенничестве. Однако окончательная правовая оценка зависит от конкретных действий человека и собранных доказательств.
По словам Гурского, в зависимости от обстоятельств речь может идти о гражданской, административной или уголовной ответственности. Если клиент понес убытки из-за действий посредника, можно рассматривать вопрос об их возмещении.
Адвокат также советует проверять информацию о риэлторе в открытых источниках, в частности поискать сведения о судебных разбирательствах на сайте «Судебная власть Украины», а также оценить репутацию компании, с которой сотрудничает посредник.
Можно ли самостоятельно проверить документы на квартиру
Найти объявление, связаться с владельцем и договориться о просмотре можно без риэлтора. Покупатель также может самостоятельно получить часть сведений о недвижимости из государственных реестров.
В частности, через сервис «Информация из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество» на портале «Дия» можно заказать информацию о зарегистрированных правах на объект и обременениях. Для получения услуги онлайн требуется электронная идентификация, в частности с помощью КЭП. Стоить это будет в среднем 40 грн. Стоимость может варьироваться в зависимости от объема информации. Такую информацию также можно получить в бумажной форме через ЦНАП. Там это будет стоить 60 грн.
В ходе проверки следует выяснить, на кого зарегистрировано право собственности, имеются ли сведения об ипотеке, аресте или других обременениях, а также сверить информацию с документами, предоставляемыми продавцом. Кроме того, можно поискать судебные дела, связанные с владельцем или недвижимостью, в Едином государственном реестре судебных решений.
Однако самостоятельно получить информацию из реестров и полноценно проверить юридическую историю квартиры — не одно и то же. Как объясняет адвокат Виталий Гурский, при подготовке к покупке важно выяснить не только то, кому сейчас принадлежит недвижимость, но и то, на каких основаниях человек получил право собственности, какие операции происходили с объектом ранее и нет ли обстоятельств, из-за которых право собственности могут оспорить.
Что именно проверяет адвокат перед покупкой недвижимости:
- Историю права собственности.
- Документы продавца.
- Судебные споры и обжалования.
- Кредитные обязательства и ипотеку.
- Обстоятельства предыдущих продаж.
«Недостаточно взять, проанализировать договор, посмотреть на выписку из реестра вещных прав на недвижимое имущество и выдавать это за проверку. Должен проводиться более глубокий анализ», — подчеркивает Гурский.
Он также обращает внимание на то, что у риелтора нет обязанности проводить такую углубленную юридическую проверку. Агент может помочь найти жилье и организовать сделку, но это не означает, что он проверил всю историю недвижимости и выявил возможные судебные риски.
Поэтому перед покупкой квартиры следует самостоятельно получить информацию из реестров, проверить документы продавца, а в случае сложной истории владения, наследственных вопросов, ипотеки или судебных споров обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости. Особенно внимательно следует относиться к предложениям с ценой, существенно ниже рыночной: это не обязательно свидетельствует о нарушениях, но является поводом выяснить причину.
Можно ли обойтись без риелтора
Да. Обращение к агенту по недвижимости не является обязательным условием покупки или аренды жилья. Человек может самостоятельно искать объявления, договариваться с владельцами, сравнивать цены и привлекать юриста для проверки документов.
Сергей Логутенко подтверждает, что клиенты могут выбирать, пользоваться ли услугами посредника.
«Можно покупать с помощью агента по недвижимости, искать квартиру с помощью риэлторов, а можно и без них. Информации много, можно и без агентов», — отмечает он.
Нужен ли Украине отдельный закон о риэлторах
Виталий Гурский считает, что рынок недвижимости нуждается в дополнительном регулировании. По его мнению, клиенты не всегда могут самостоятельно оценить риски, связанные с документами на жилье и историей права собственности.
«Любая деятельность, имеющая широкий круг потребителей, должна быть урегулирована, она должна контролироваться», — пояснил Гурский свою позицию.
Сергей Логутенко, напротив, считает, что вводить отдельный закон не нужно. По его мнению, предпринимательская деятельность уже регулируется, а главная проблема заключается в теневой экономике и недостаточном контроле за соблюдением действующих правил.
«Я считаю, что он не нужен, у нас и так все уже урегулировано, предпринимательская деятельность урегулирована, КВЭДы определены, и поэтому дополнительно ничего не нужно», — заявил агент по недвижимости.
Итак, специалисты по-разному оценивают необходимость отдельного закона, но вопрос ответственности посредников и защиты клиентов остается актуальным. Перед началом сотрудничества с риелтором стоит заранее согласовать оплату, зафиксировать условия в договоре и не передавать деньги за непроверенные услуги.
Ну и ответ на наболевший вопрос «Должен ли я платить риэлтору комиссию, если я его не нанимал?» — нет. Платить должен заказчик услуг.
Напомним, ранее мы рассказывали, сколько стоит снять квартиру в Днепре и где искать дешевле.