Как нотариус защищает от мошенничества при сделках с недвижимостью

Приобретение недвижимости в Украине остается одной из самых рискованных операций, особенно на фоне военной ситуации и постоянных попыток мошенников воспользоваться подделками и пробелами в реестрах. Нотариус выступает не просто удостоверяющим документы лицом, а ключевым фильтром, который должен остановить незаконное отчуждение имущества. Кто такие «черные нотариусы», как проверить подлинность доверенности и кто возместит убытки, если ваша сделка окажется недействительной? В деталях разбирался «Днепр Оперативный».

Почему мошенничество с недвижимостью является распространенной проблемой?

Мошенничество на рынке недвижимости распространено по нескольким причинам: высокая стоимость активов (большая сумма — больший интерес мошенников), наличие старых/бумажных документов, временные сбои в доступе к реестрам, использование поддельных доверенностей или фальшивых документов, а также случаи сговора между сомнительными «регистраторами» и нотариусами. Журналистские расследования и обращения в Офис противодействия рейдерству фиксируют сотни жалоб на «черных нотариусов» и недобросовестных регистраторов. Из-за этого государственные органы расширяют инструменты контроля и проверки, а сами участники рынка должны быть осторожны.

Обязательные проверки, которые проводит нотариус перед сделкой

Ключевые проверки, которые нотариус обычно проводит или должен провести перед оформлением сделки:

• Идентификация сторон — проверка паспорта/ID-карты; в дистанционных случаях — электронная идентификация (BankID) и внесение данных в реестры.
• Проверка права собственности в Едином государственном реестре прав (выписка о владельце).
• Проверка обременений: ипотека, арест, налоговый залог, судебные ограничения.
• Проверка подлинности доверенности в соответствующем реестре доверенностей (выписка из реестра доверенностей).
• Проверка специальных бланков нотариальных документов (серия/номер бланка) — чтобы убедиться, что документ не на поддельном бланке.
• Проверка наличия невнесених ранее нотариальных действий (например, во время периодов отсутствия доступа к реестрам).

Как нотариус предотвращает мошенничество: ключевые механизмы защиты

1. Проверка реестров онлайн во время подготовки и совершения действия. Нотариус извлекает информацию из Единого реестра прав, реестра доверенностей, реестра обременений и т. д. — это позволяет увидеть, есть ли аресты, ипотеки или ранее зарегистрированные изменения.
2. Личное участие владельца (по возможности). Нотариус будет настаивать на присутствии владельца или на дополнительной идентификации представителя (проверка оригиналов документов, действительности доверенности в реестре). Если представитель имеет доверенность — нотариус выяснит ее действительность в реестре доверенностей.
3. Технические средства аутентификации. Электронные подписи, BankID, выписки из государственных реестров, проверка серийно-штриховых данных бланков. Нотариусы фиксируют источники информации в нотариальном акте, что затрудняет использование фальшивых данных.
4. Перекрестные проверки и запросы. Если есть подозрения, нотариус может сделать дополнительные запросы (например, в суды или исполнительную службу) или отказать в осуществлении действия до выяснения обстоятельств.
5. Составление безопасной договорной документации. Нотариус формулирует условия, снижающие риски (порядок расчетов, условия передачи ключей/документов, оговорка о расторжении в случае выявления мошенничества).

Ответственность нотариуса: кто возмещает убытки, если что-то пойдет не так

Нотариусы в Украине несут имущественную ответственность за вред, причиненный в результате совершения ими нотариальных действий, противоречащих закону.

Источник возмещения:

• Частный нотариус: возмещает ущерб своим имуществом, а также за счет обязательного страхования гражданско-правовой ответственности. Это является ключевой защитой для клиента.
• Государственный нотариус: ущерб возмещается государством.

В случае выявления, что сделка была удостоверена с нарушениями (например, из-за небрежной проверки реестров, или если подделку невозможно было выявить обычными средствами), потерпевшая сторона имеет право обратиться в суд с иском о признании договора недействительным и возмещении убытков с нотариуса или страховой компании.

«Черные нотариусы» и поддельные доверенности: как не стать жертвой

Проблема так называемых «черных нотариусов» (лиц, совершающих явно незаконные действия в интересах мошенников) и поддельных доверенностей остается актуальной.

Как обезопасить себя:

1. Личное присутствие: настаивайте на личном присутствии владельца имущества на сделке. Если владелец действует через доверенность:
   
   • Требуйте копию доверенности заранее.
   • Обязательно проверьте ее в Едином реестре доверенностей самостоятельно (это можно сделать онлайн).
   • Если есть сомнения, свяжитесь с нотариусом, который ее удостоверял.
2. Проверка нотариуса:
   
   • Проверьте, есть ли нотариус в Едином реестре нотариусов Украины.
   • Не соглашайтесь на нотариуса, который работает в неизвестном месте или слишком торопится.
   • Избегайте нотариусов, которые предлагают «закрыть глаза» на какие-то документы или неточности.
3. После сделки:
   
   • Получите выписку из ГРРП, подтверждающую регистрацию права собственности на ваше имя.
   • Не передавайте средства до момента подписания договора и внесения данных в реестр (хотя средства, как правило, кладутся в банковскую ячейку или на депозит нотариуса до момента регистрации).

Нотариальное удостоверение сделки является самым надежным способом защиты. Всегда обращайтесь к квалифицированному юристу или риелтору для предварительной консультации и сопровождения.

Ранее мы писали, как семьям военных распознать фейки, защититься от мошенничества и сохранить психологическую устойчивость, эффективно поддерживая близких на фронте.

Также мы рассказывали, что такое экосистема «Обрий», каковы ее ключевые функции и кто может ею воспользоваться.