Как оформить самовольное строительство в Украине: правила и штрафы за незаконное строительство

В Украине самовольное строительство остается распространенной проблемой, которая влечет за собой юридические и финансовые риски для владельцев. Законодательство предлагает различные пути легализации самостроя, включая упрощенные процедуры, но в то же время предусматривает значительные штрафы за несоблюдение установленных правил. В этом материале «Днепр Оперативный» расскажет об актуальных нормах, необходимых документах и поможет определить, когда узаконивание невозможно.

Что такое самострой и когда строительство считается незаконным

Самовольное (самостоятельное) строительство — это строительство или реконструкция объекта недвижимости без соблюдения законодательства, без разрешений или с существенными нарушениями норм. Согласно ст. 376 Гражданского кодекса Украины:

• Объект считается самовольным, если «построен или строится на земельном участке, который не был отведен для этой цели», или «без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы или надлежащим образом утвержденного проекта», или «с существенными нарушениями строительных норм и правил».
• Лицо, осуществившее такое самовольное строительство, не приобретает права собственности на этот объект по закону.
• Право собственности на самовольно построенный объект может быть признано через суд только при условии, что земельный участок будет предоставлен застройщику в соответствии с установленными правилами, и если это не нарушает прав других лиц.
• Если земельный собственник (пользователь) возражает против признания права собственности на объект самозастройки, или это нарушает права других лиц, суд может постановить снос объекта за счет лица, которое строило.
• Таким образом, незаконное строительство — это не только отсутствие разрешения, но и нарушение целевого назначения земли или игнорирование норм (например, существенные отклонения от проекта, нарушение ДБН и т. п.).

Какие последствия имеет незаконное строительство

Когда здание построено самовольно, это может повлечь за собой несколько негативных последствий:

1. Отсутствие права собственности / невозможность регистрации. Поскольку закон прямо говорит, что лицо не приобретает права собственности на самовольно построенный объект, такие сооружения обычно не могут быть официально зарегистрированы как недвижимое имущество или оформлены в собственность через административный путь.
2. Без официального ввода в эксплуатацию или без документации объект нельзя легально подключать к электроэнергии, газу, воде и т. д., а создание прав для аренды, продажи, дарения и т. д. — затрудняется или становится невозможным.
3. За незаконное строительство — штрафы, предписание об устранении нарушений или демонтаж сооружения.
4. Если в суде или органах контроля установят, что объект нарушает права других лиц, или строительство было проведено без согласия владельца земли, может быть применен снос за счет лица, которое строило.
5. В случае масштабных нарушений или самовольного занятия земельного участка закон предусматривает уголовный кодекс, например ст. 197-1 Уголовного кодекса Украины — за самовольное строительство или самовольное занятие земельного участка.
6. Если сооружение имеет нарушения, его могут обязать провести реконструкцию или исправить нарушения за счет застройщика. Если это невозможно — снос.

Итак, незаконное строительство — это юридически опасная и фактически нестабильная ситуация.

Как узаконить самострой: пошаговая инструкция

Легализация самовольного строительства — комплексный процесс, который зависит от даты строительства, типа объекта и нарушений. Ниже приведена обобщенная инструкция.

1. Оценка ситуации и юридическое консультирование. Выясните статус участка (принадлежит ли он вам, имеет ли правильное целевое назначение), есть ли уже документы (технический паспорт, проект, декларация о начале работ и т. д.), были ли допущены существенные нарушения норм.
2. Техническое обследование / заключение сертифицированного специалиста. Необходимо провести техническое обследование сооружения, составить отчет, при необходимости — исследовать фундамент, конструкции, проверить соответствие ДБН.
3. Подготовка документации: 
   
   • Технический паспорт или технический отчет.
   • Проектная документация (при необходимости).
   • Документы на землю (право собственности или пользования, целевое назначение, кадастр и т. д.).
   • Кадастровый номер участка.
   • Схемы, планы, съемки и т. д.
4. Выбор пути легализации (в зависимости от даты строительства) 
   
   • «Строительная амнистия» (упрощенная процедура для определенных объектов) — если строительство выполнено в период с 5 августа 1992 по 9 апреля 2015 года, для жилых, садовых домов, хозяйственных построек (обычно с ограничениями по площади).
   • Упрощенная процедура для объектов до 1992 года — объекты, построенные до 1992 года, иногда могут узакониваться по упрощенной процедуре без полного проекта.
   • Общая процедура — для объектов, не подпадающих под амнистию или если есть существенные нарушения. Необходимо пройти все этапы, как для нового строительства (получение разрешений, экспертизы и т.д.).
5. Подача декларации о вводе в эксплуатацию / документов в орган архитектурно-строительного контроля. После завершения работ и выполнения исправлений подается декларация о готовности объекта к эксплуатации (для объектов малых классов).
6. Регистрация права собственности. После ввода объекта в эксплуатацию и получения всех подтверждающих документов, обратиться в ЦНАП или к нотариусу для регистрации права собственности.
7. Судебный путь (если необходимо). Если земельный пользователь/владелец не согласен с легализацией, или сооружение нарушает права третьих лиц — через суд может решаться вопрос признания права собственности или демонтажа.

Это общий алгоритм — в каждом конкретном случае могут быть разные нюансы (например, сложность объекта, класс последствий, местоположение, статус земли и т.д.).

Необходимые документы для легализации самовольного строительства

Набор документов может варьироваться в зависимости от объекта и пути легализации, но обычно требуются:

• Документы, удостоверяющие право собственности или пользования земельным участком (выписка из реестра, договор, государственный акт и т. д.)
• Кадастровый номер земельного участка
• Технический паспорт на объект
• Технический отчет (для объектов, превышающих определенные площади или сложность)
• Проект или схематические решения (при необходимости)
• Съемки территории, топографическая съемка
• Заключения, акты технического обследования
• Декларация о готовности объекта к эксплуатации или документ, подтверждающий, что объект соответствует требованиям
• Другие справки/заключения — в зависимости от требований местного архитектурно-строительного контроля.

«Строительная амнистия»: упрощенный порядок узаконивания для определенных объектов

«Строительная амнистия» — это упрощенный механизм легализации самовольно построенных объектов (при определенных условиях). Она применяется в случае, когда объект соответствует определенным критериям (тип объекта, период строительства, площадь и т. д.).

Основные моменты:

• Амнистия обычно распространяется на жилые, дачные, садовые дома, хозяйственные постройки, пристройки (в пределах определенной площади).
• Амнистический период: обычно это объекты, построенные с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года.
• При соблюдении условий (наличие документов на землю, техническое обследование, отсутствие существенных нарушений, соответствие целевому назначению земли и т.д.) можно подать соответствующую декларацию и избежать штрафов за несвоевременное оформление.
• Закон «О регулировании градостроительной деятельности» содержит положение, что штрафы не будут применяться к тем, кто добровольно подаст документы на ввод в эксплуатацию объектов, построенных без разрешения.

Однако амнистия не может быть применена во всех случаях — если нарушения грубые, или объект строится после 2015 года, или если целевое назначение земли не соответствует нормам, или земля не принадлежит застройщику — эти случаи требуют общей процедуры или судебного пути.

Какие штрафы предусмотрены за самовольное строительство

Штрафы зависят от характера нарушения, класса объекта (СС1, СС2, СС3) и от того, применяется ли амнистия и т. д. Вот несколько ориентиров (их следует воспринимать как примеры; точные суммы могут меняться, стоит проверять актуальное законодательство):

• За нарушение ДБН для объектов класса СС1 — до 1 700 грн для граждан, до 5 100 грн для должностных лиц.
• За выполнение работ без уведомления или без разрешения — до 10 200 грн (для некоторых классов объектов).
• Для объектов классов СС2 и СС3 строительство без разрешительных документов может повлечь штраф до 51 000 грн.
• За уголовно наказуемое самовольное строительство (ст. 197-1 УК): штраф от 1 000 до 4 000 НМДГ (что эквивалентно примерно 17 000 – 68 000 грн) или другие санкции (арест, ограничение свободы).
• В случае самовольного занятия земельного участка, если причинен значительный ущерб — штраф от 200 до 300 НМДГ (примерно 3 400–5 100 грн) или арест до 6 месяцев (по ч.1).
• Верхний уровень штрафов за нарушение норм градостроительства может достигать значительно больших сумм — по некоторым оценкам — до 2 725 200 грн (в пределах санкций, предусмотренных законом об ответственности в сфере градостроительной деятельности).

Обратите внимание: если вы добровольно подадите документы на ввод объекта в эксплуатацию в рамках амнистии — штрафы за выполнение работ без разрешений или за несвоевременное оформление могут не применяться.

Когда самострой нельзя узаконить

Не всегда легализация возможна. Вот случаи, когда узаконивание не допускается или очень ограничено:

• Если целевое назначение земельного участка не допускает строительство нужного типа объекта, и землевладелец или пользователь это отрицает.
• Если объект нарушает права третьего лица (например, право собственности или другие соседские права).
• Если строительство содержит грубые нарушения (например, опасные конструкции, угроза жизни или окружающей среде), и ввод в эксплуатацию невозможен без капитального вмешательства.
• Если объект построен после 2015 года, но не подпадает под другие упрощенные процедуры — придется пройти полную процедуру, амнистия уже не применяется. 
• Если земельный участок не находится в вашей собственности или пользовании и не может быть передан вам юридически.
• Если объект не может быть приведен в соответствие с нормами ДБН или конструктивно недопустимо его исправить.

Ранее мы писали, где лучше прятаться во время воздушной тревоги.

Также мы рассказывали, какие виды наказаний ждут тех, кто пытается нажиться на войне, и куда могут обратиться разоблачители коррупции сегодня.