Как проверить жилье перед покупкой: пошаговая инструкция и стоимость проверки

Приобретение жилья - одна из важнейших и самых дорогих инвестиций в жизни каждого человека. Однако радость от желанных квадратных метров может быстро омрачиться, если после оформления сделки обнаружатся скрытые дефекты, юридические коллизии или несоответствие заявленным характеристикам. Чтобы избежать финансовых потерь, стресса и разочарований, критически важно провести тщательную проверку объекта недвижимости еще до подписания договора купли-продажи. «Днепр Оперативный» подготовил четкий алгоритм действий, полезные советы и ориентировочную стоимость каждого этапа инспекции, что поможет сделать обоснованный и безопасный выбор жилья.

Юридическая проверка недвижимости перед покупкой

Как отмечают в юридической компании «ЮСТИКОН», юридическая проверка недвижимости перед покупкой - это комплексный процесс исследования и анализа юридических аспектов, связанных с объектом недвижимого имущества и его владельцем (продавцом), который осуществляется с целью выявления потенциальных юридических рисков и обеспечения безопасности будущей сделки купли-продажи. 

Что включает в себя юридическая проверка:

• Проверка документов на право собственности: анализ оригиналов правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.) и их соответствия данным Государственного реестра прав на недвижимое имущество. 
• Анализ истории недвижимости: исследование информации о предыдущих владельцах и историю переходов права собственности для выявления возможных проблемных сделок в прошлом. 
• Проверка на наличие обременений и арестов: поиск информации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственном реестре ипотек и Реестре исполнительных производств о наличии каких-либо ограничений или арестов на объекте.

Ориентировочно, стоимость юридической проверки будет стоить от 3000 грн. Проверка может занять от нескольких дней до недели.

Также некоторые данные можно получить совершенно бесплатно воспользовавшись «Опендатабот». Для этого нужно открыть «Опендатабот», ввести регистрационный номер объекта недвижимости или код ЕГРПОУ/ИНН владельца и получить необходимую информацию. Для поиска по собственнику - перейдите в раздел «имущество компании» или «недвижимость» в зависимости от того, по кому проводился поиск.

Помните, что тщательная юридическая проверка является важным этапом перед покупкой недвижимости, который поможет вам защитить свои права и инвестиции.

Проверка технического состояния жилья

Проверка технического состояния жилья - это процесс детального осмотра и оценки физического состояния объекта недвижимости (квартиры, дома и т.д.) с целью выявления имеющихся дефектов, повреждений, износа конструкций и инженерных систем, а также оценки качества использованных строительных материалов. 

Что включает в себя проверка технического состояния:

• Оценка состояния коммуникаций: проверка работоспособности и состояния электропроводки, систем водоснабжения и водоотведения, отопления, вентиляции, кондиционирования (при наличии), газоснабжения (при наличии). 
• Проверка состояния крыши, стен, фундамента: осмотр кровельного покрытия, водосточной системы, внешних и внутренних стен на наличие трещин, повреждений, сырости, грибка, плесени. Оценка состояния фундамента, особенно на наличие трещин и признаков проседания. 
• Оценка качества строительных материалов: визуальная оценка качества использованных материалов отделки, окон, дверей, напольных покрытий. В новостройках может включать проверку сертификатов на использованные материалы. 
• Проверка состояния окон и дверей: оценка герметичности, исправности фурнитуры, наличия повреждений.

Ориентировочно, стоимость технической проверки может составлять от 2 000 грн и выше.

Проведение технической проверки поможет вам получить объективную информацию о состоянии жилья и принять обоснованное решение о его покупке. Выявленные недостатки могут стать основанием для торга с продавцом или для отказа от сделки, если проблемы являются критическими.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Самостоятельно оценить рыночную стоимость жилья можно, проведя собственный анализ рынка. Для этого следует учесть следующие факторы:

• Местонахождение.
• Тип недвижимости.
• Площадь.
• Планировку.
• Этаж/этажность дома.
• Состояние объекта.
• Состояние дома.
• Наличие дополнительных преимуществ: автономное отопление, кондиционер, мебель, бытовая техника, паркоместо/гараж, закрытая территория, охрана и т.д. 
• Текущая рыночная ситуация на рынке.
• Динамика цен в вашем регионе.

Для получения официального и объективного заключения о рыночной стоимости недвижимости рекомендуется обратиться к независимому оценщику. Это сертифицированный специалист, который имеет право проводить оценку недвижимого имущества в соответствии с законодательством Украины.

Как отметили в НСЕО, стоимость оценки колеблется в таких пределах:

• частные земельные участки: 350 - 800 грн;
• квартиры: 500-800 грн;
• частные дома с земельными участками: 800 - 1200 грн.

Оценка рыночной стоимости является важным этапом перед покупкой недвижимости, поскольку позволяет определить справедливую цену и избежать переплаты.

Полезные советы для безопасной сделки

Перед заключением сделки:

• Закажите полную юридическую проверку объекта недвижимости у независимого юриста.
• Убедитесь в отсутствии долгов за коммунальные услуги и налог на недвижимость.
• Проверьте полномочия продавца (паспорт, идентификационный код, доверенность, если действует представитель).
• Привлекайте квалифицированных специалистов для оценки технического состояния объекта: состояние коммуникаций, крыши, стен, фундамента, качество строительных материалов.
• Получите письменный отчет о техническом состоянии.
• Проведите собственный анализ рынка, сравнивая цены на аналогичные объекты в Днепре и области.
• Закажите независимую оценку недвижимости у сертифицированного оценщика для определения реальной рыночной стоимости.
• Согласуйте все существенные условия договора купли-продажи: цену, порядок расчетов, сроки передачи недвижимости, ответственность сторон, перечень остающегося имущества (если есть).
• Обсудите вопрос о выписке зарегистрированных лиц из объекта недвижимости до момента передачи.
• Не подписывайте договор купли-продажи, не прочитав его полностью и не поняв всех пунктов.
• При необходимости обратитесь к юристу для разъяснения непонятных положений договора.
• Убедитесь, что все устные договоренности отражены в письменном договоре.

Во время заключения сделки:

• Сделки купли-продажи недвижимости в Украине подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому выберите надежного нотариуса.
• Убедитесь, что нотариус проверил документы сторон и объекта недвижимости, а также разъяснил сторонам их права и обязанности.
• Выбирайте безопасный способ расчетов.
• Избегайте передачи крупных сумм наличных без надлежащего документального оформления.
• В договоре четко пропишите порядок, сроки и подтверждение осуществления платежей.
• Желательно лично присутствовать при подписании договора у нотариуса. Если это невозможно, ваш представитель должен иметь нотариально заверенную доверенность.

После заключения сделки:

• После нотариального удостоверения договора нотариус или покупатель должен зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
• Получите выписку из Государственного реестра, подтверждающую ваше право собственности.
• Оформите передачу недвижимости актом приема-передачи, в котором подробно опишите состояние объекта на момент передачи, показания счетчиков, наличие ключей и тому подобное. Акт подписывается обеими сторонами.
• Храните все документы, связанные со сделкой купли-продажи (договор, акт приема-передачи, квитанции об оплате, выписка из реестра), в надежном месте.

Соблюдение этих советов поможет вам максимально обезопасить себя при заключении сделки купли-продажи недвижимости в Днепре. Всегда лучше перестраховаться и обратиться за помощью к квалифицированным специалистам.

Ранее мы писали, какая есть бесплатная правовая помощь в Днепре и кто имеет право на ее получение.

Также мы рассказывали, как и где изменить отчество в Днепре, сколько это будет стоить и какие документы для этого нужны.