Продажа квартиры или дома: в каких случаях обязательно подавать декларацию

Продажа частной квартиры, дома или другой недвижимости в Украине — это не только юридическая сделка, но и налоговые обязательства для продавца. Когда нужно подавать налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах и какие налоги при этом платить согласно действующему законодательству Украины в 2026 году? В деталях разбирался «Днепр Оперативный».

Что считается доходом от продажи недвижимости

Доходом считается сумма средств, полученная продавцом в результате отчуждения объекта недвижимого имущества, которая указана в договоре купли-продажи. В соответствии со статьей 172 Налогового кодекса Украины, такая сумма не может быть ниже оценочной стоимости объекта, определенной сертифицированным оценщиком и внесенной в единую базу Фонда государственного имущества.

Налоговое обязательство возникает с момента перехода права собственности и фактического получения средств — как в наличной, так и в безналичной форме.

Когда доход от продажи недвижимости не нужно декларировать

Подача декларации не является обязательной, если выполняются следующие условия:

• полученный доход не подлежит налогообложению или облагается по нулевой ставке, а все налоги уплачены при нотариальном удостоверении сделки;
• происходит первая продажа в течение календарного года, а имущество находилось в собственности более трех лет;
• сделка касается дарения, обмена или других операций, которые в соответствии с НКУ не считаются объектом налогообложения.

В таких случаях обязанность по представлению отчетности не возникает, при условии что налог был удержан и перечислен в установленном порядке.

В каких случаях декларация является обязательной

Налоговая отчетность о полученных доходах подается обязательно, если в 2025 году физическое лицо получало доход:

• от других физических лиц, которые не выполняли функции налогового агента;
• от продажи имущества, не подпадающего под освобождение от налогообложения;
• из других источников, которые не были обложены налогом автоматически.

В частности, если при продаже квартиры или дома налог на доходы физических лиц не удерживался нотариусом или другим агентом, владелец имущества обязан самостоятельно подать декларацию и задекларировать полученную прибыль.

Какие налоги уплачиваются при продаже недвижимости

При отчуждении объекта недвижимого имущества продавец может уплачивать следующие обязательные платежи:

• налог на доходы физических лиц — 5 % при первой продаже в течение года, если имущество находилось в собственности менее трех лет (в случае большего срока — 0%);
• военный сбор — 5 %;
• государственная пошлина — 1 % от стоимости сделки;
• сбор в Пенсионный фонд — 1 % (как правило, уплачивается покупателем).

За вторую и каждую последующую продажу в течение года ставка НДФЛ возрастает до 18 %, а военный сбор уплачивается независимо от срока владения имуществом.

Как и когда подавать декларацию о доходах

Отчетность об имущественном положении и доходах за 2025 год подается до 1 мая 2026 года. Сделать это можно одним из следующих способов:

1. Онлайн: через Электронный кабинет плательщика или приложение Дія.
2. По почте: заказным письмом с описью вложения (не позднее чем за 5 дней до дедлайна).
3. Лично: в центре обслуживания плательщиков по месту вашей регистрации.
4. Оплатить задекларированные налоговые обязательства необходимо не позднее 1 августа 2026 года.

Ответственность за недекларирование дохода от продажи недвижимости

Нарушение требований налогового законодательства влечет за собой финансовую ответственность, в частности:

• штраф за непредставление отчетности — 340 гривен за каждое нарушение;
• штраф за несвоевременную уплату налога — 10 % от суммы задолженности (до 30 дней) или 20 % (свыше 30 дней);
• пеня, начисляемая за каждый день просрочки.

Кроме того, налоговый орган имеет право самостоятельно определить сумму налогового обязательства на основании данных от нотариусов и применить дополнительный штраф в размере 25 % от суммы недоплаты.

Ранее мы писали, что именно считается травлей учителей, какие правовые нормы регулируют ответственность и какие последствия грозят родителям и ученикам.

Также мы рассказывали, реально ли потерять квартиру или автомобиль из-за неуплаченного штрафа от ТЦК и СП.