Як оформити земельну ділянку в Україні у 2024 році: покрокова інструкція з нуля

Отримати землю в Україні - це реально та просто. Завдяки онлайн-сервісам та спрощеним процедурам процес оформлення значно пришвидшився. «Дніпро Оперативний» підготував покроковий гайд, який допоможе вам на кожному етапі: від вибору ділянки до реєстрації права власності. Детальніше читайте в матеріалі. 

Пошук вільної земельної ділянки

Шукаючи вільну земельну ділянку в Україні, варто враховувати кілька ключових моментів:

• Правові аспекти
• Розташування
• Дослідження ринку
• Перевірка документів
• Консультація з фахівцями
• Не забувайте також про власні потреби та побажання щодо розміру, призначення та характеристик земельної ділянки.

Для того, щоб знайти доступну земельну ділянку, треба зайти на веб-сайт Держгеокадастру та переглянути Публічну кадастрову карту. Потрібно вказати місце розташування, обрати вільну ділянку, яка не позначена синім кольором, та отримати відомості з кадастрової карти

Отримання кадастрового номера

Отримання кадастрового номера для вашої земельної ділянки є важливою процедурою, яка забезпечить вам повне право власності на неї. Якщо ваша ділянка зареєстрована до 2004 року і не має кадастрового номера, вам потрібно діяти наступним чином:

• Зверніться до сертифікованого інженера-землевпорядника або до відповідної організації для розробки технічної документації з землеустрою для вашої ділянки.
• Подайте необхідні документи до органу Держгеокадастру за місцем розташування вашої ділянки через вебпортал електронних послуг або особисто у Центрі надання адміністративних послуг. Документи, які потрібні для подачі, включають заяву про державну реєстрацію земельної ділянки, оригінал документації з землеустрою та електронний документ з відомостями про ділянку.
• Після подачі документів вони будуть перевірені на відповідність державним вимогам. Після цього вам буде виданий витяг з Державного земельного кадастру про вашу ділянку.
• Зверніться до реєстратора прав власності, такого як нотаріус, для реєстрації права власності на вашу ділянку. Ви отримаєте витяг з реєстру прав власності про реєстрацію.

Після виконання цих кроків ваша земельна ділянка буде мати кадастровий номер, а ви матимете можливість проводити будь-які операції з нею.

Розробка технічної документації

Розробка технічної документації - це важливий етап у процесі отримання кадастрового номера для земельної ділянки. Основні кроки цього процесу включають:

• Збір інформації: інженер-землевпорядник або організація, що проводить розробку технічної документації, збирає всю необхідну інформацію про земельну ділянку, включаючи її розмір, межі, призначення та інші важливі параметри.
• Теренові роботи: це може включати замір ділянки на місцевості, визначення її меж, рельєфу та інші технічні параметри.
• Оформлення документації: після збору інформації і проведення теренових робіт, інженер розробляє технічну документацію, в якій описуються всі важливі характеристики земельної ділянки.
• Підготовка електронної версії: технічна документація також повинна бути представлена у формі електронного документа, щоб її можна було зручно подати до відповідних органів через веб-портал електронних послуг.
• Перевірка і затвердження: перед подачею до Держгеокадастру технічна документація повинна бути перевірена на відповідність і затверджена відповідними органами або сертифікованими спеціалістами.

Державна реєстрація права власності

Державна реєстрація права власності на земельну ділянку - це офіційний процес оформлення правового статусу власності на конкретну земельну ділянку відповідно до законодавства. Основні кроки цього процесу включають:

• Підготовка документів: особа, яка має намір зареєструвати право власності на земельну ділянку, повинна підготувати необхідні документи. Це може включати заяву про державну реєстрацію права власності та інші необхідні документи, такі як технічна документація, акт про право власності, паспорт власника тощо.
• Подача документів до органу реєстрації: після підготовки документів їх потрібно подати до відповідного органу державної реєстрації прав на нерухоме майно до територіального органу Державної служби з питань геодезії, картографії 
• Перевірка документів: орган реєстрації перевіряє подані документи на відповідність вимогам законодавства та їх правильність.
• Реєстрація права власності: якщо всі документи в порядку, орган реєстрації здійснює державну реєстрацію права власності на земельну ділянку. Це оформляється відповідним реєстраційним актом або свідоцтвом.
• Отримання свідоцтва про право власності: після реєстрації права власності власник отримує відповідне свідоцтво, яке підтверджує його право власності на земельну ділянку                   

Оплата податків та зборів            

Власники земельних ділянок в Україні зобов'язані сплачувати податки та збори, пов'язані з володінням землею.

Основні платежі:        

• Плата за землю. Це платіж, який обов'язково сплачується у вигляді земельного податку або орендної плати за користування земельними ділянками.
• Земельний податок. Цей податок сплачується власниками земельних ділянок або земельних часток за всі земельні ділянки, які знаходяться у їх власності або користуванні. Винятком є земельні ділянки, які використовуються для особистого селянського господарства, садівництва, будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських споруд, гаражів або для товарного сільськогосподарського виробництва.
• Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності. Цей платіж сплачується юридичними та фізичними особами, які використовують земельні ділянки, що належать до державної або комунальної власності, на підставі укладеного договору оренди.

Ставки податків та зборів:        

Ставки податку на земельні ділянки, які пройшли оцінку, мають наступні обмеження:

• Для земель загального користування ставка податку не може перевищувати 3% від їхньої нормативної грошової оцінки.
• Для сільськогосподарських земель ставка податку коливається від 0,3% до 1% від їхньої нормативної грошової оцінки.
• Для лісових земель ставка податку не перевищує 0,1% від їхньої нормативної грошової оцінки.

Щодо земель, які не пройшли оцінку:

Для земель поза межами населених пунктів або у межах населених пунктів без проведеної оцінки, ставка податку не перевищує 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі сільськогосподарських земель, а також не більше 0,1% від нормативної грошової оцінки одиниці площі лісових земель.

Укладення договору купівлі-продажу

Укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки передбачає наступні кроки:

• Підготовка документів: Сторони, які бажають укласти договір, повинні підготувати необхідні документи, такі як паспорти, свідоцтва про право власності на земельну ділянку, договір купівлі-продажу тощо.
• Узгодження умов: Сторони повинні домовитися про всі умови угоди, такі як ціна, строки оплати, умови передачі власності, а також будь-які інші умови, які вони вважають важливими.
• Підписання договору: Після узгодження умов сторони повинні підписати договір купівлі-продажу. Підписи повинні бути нотаріально засвідчені, щоб забезпечити юридичну дійсність угоди.
• Передача платежу: Покупець повинен здійснити оплату згідно з умовами угоди. Це може бути здійснено через банківський переказ або інші платіжні системи.
• Передача власності: Після отримання оплати продавець повинен передати власність на земельну ділянку покупцеві. Це може включати подання відповідних документів до органів реєстрації прав на нерухоме майно.
• Заключні дії: Після передачі власності сторони повинні виконати будь-які додаткові дії, які передбачені угодою, такі як передача ключів, оформлення необхідних документів тощо.

Нововведення земельної реформи у 2024 році       

• Юридичні та фізичні особи можуть купувати землю сільськогосподарського призначення до 10 000 га.
• Іноземцям, особам без громадянства та особам з РФ доступ до ринку землі закритий. Не можуть купувати землю: учасники терористичних організацій, іноземні держави. офшорні компанії. особи під санкціями, особи, контрольовані з РФ.

Права юридичних осіб на купівлю земель

З 1 січня 2024 року в Україні набув чинності другий етап земельної реформи, який відкрив ринок землі для юридичних осіб. Це знаменує собою значну подію, адже протягом багатьох років питання купівлі землі юрособами залишалося дискусійним.

Продаж земельних ділянок, які належать до комунальної або державної власності, є забороненим.

Обмеження для фізичних осіб та іноземців

Фізичні особи:

• Можуть купувати до 10 000 гектарів землі сільськогосподарського призначення.
• Не можуть купувати землю, що належить до земель природно-заповідного фонду, земель оборони, земель, що має історико-культурну цінність.

Іноземці: не можуть купувати землю сільськогосподарського призначення. Вони можуть її отримати лише у спадок, успадкована земля має бути відчужена протягом року.

Цінова оцінка сільськогосподарських земель

Ціна на сільськогосподарську землю в Україні залежить від багатьох факторів, таких як:

• Локація: землі в більш сприятливих для ведення сільського господарства регіонах, з кращим кліматом, ґрунтами та доступом до водних ресурсів, як правило, дорожчі.
• Тип ґрунту: різні типи ґрунтів мають різну родючість, що впливає на їхню цінність.
• Площа ділянки: більші ділянки землі, як правило, дорожчі за менші, адже їх легше обробляти.
• Наявність інфраструктури: доступ до доріг, електроенергії, газів та інших комунікацій може значно підвищити цінність землі.
• Попит та пропозиція: ціни на землю можуть змінюватися залежно від попиту та пропозиції на ринку.

Для визначення оціночної вартості нерухомості створюється електронний документ, що називається е-Довідкою. Цей документ формується безоплатно на основі звітів про оцінку, які зберігаються у Єдиній базі даних. Е-Довідка містить інформацію про оціночну вартість нерухомості і є чинною протягом 30 днів з моменту її створення.

Переважне право орендарів

Переважне право орендаря означає, що якщо термін дії договору оренди землі закінчується, орендар має першочергове право на продовження цього договору за умовами, які були визначені у попередньому договорі. Тобто, перед будь-яким іншим орендарем він має право на поновлення оренди. 

Також орендарі земельної ділянки мають переважне право на її купівлю у разі її продажу

Це право діє за умови, що орендар:

• Відповідає вимогам, встановленим законом для покупців земельних ділянок.
• Сплачує ціну, за якою продається земельна ділянка.
• Виконує всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

Переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки реалізується в наступному порядку:

1. Орендодавець повідомляє орендаря про намір продати земельну ділянку.
2. Орендар протягом одного місяця з дня отримання повідомлення має право надати письмову згоду на купівлю земельної ділянки за ціною, запропонованою продавцем.
3. Якщо орендар не надає згоди на купівлю земельної ділянки протягом одного місяця, продавець має право продати її іншій особі.

Нагадаємо, ми писали раніше, як правильно оформити спадщину в Україні: все, що потрібно знати